Fiz esse comentario para colocar meu ponto de vista sobre os FIIs no Blog do Uo. Como ficou bem grande resolvi tambem fazer um post aqui.
Com relacao aos FIIs, primeiramente
ha de se definir qual o seu objetivo. Se seu objetivo for ter uma renda
garantida mensal, isento de IR, com uma consideravel previsibilidade entao FII
se encaixa no seu perfil. Se seu objetivo eh aumento de patrimonio, FII nao eh
para voce.
Dito isso,
se voce se encaixa no perfil, ha diferentes abordagens a serem feitas.
Se sua
necessidade de fluxo de caixa eh de curto prazo, digo isso para 2-3 anos, entao
ha FII's com Renda Minima Garantida (RMG) ate esse periodo no mercado.
Porem,
melhor que esses, os FIIs de papel trazem retorno ainda superior e com correcao
de inflacao, no entanto nao havera ganho de patrimonio no longo prazo, ou seja,
as cotas dificilmente vao se valorizar tanto.
Agora, para
aqueles que querem fluxo de caixa para daqui a 10-20 anos, os FIIs de Tijolo
sao muito superiores. Isso acontece por dois motivos: primeiro a correcao anual
da inflacao que ocorre para todo imovel geralmente pelo IGPM. Segundo pelos
revisionais. Esse sim o maior pulo do gato, ou nao. Explico o por que.
O cenario
economico se encontra meio que em um divisor de aguas. Ninguem sabe se vai continuar
do jeito que esta ou piorar ainda mais. Como a maioria dos imoveis sao
comerciais, nao sabemos se essas empresas terao folego para manter as despesas
com os alugueis atuais. Ja ha alguma movimentacao em alguns FIIs com saida de
inquilino para outros de menor valor. Por isso eh sim importante estar a par da
situacao dos imoveis com relacao ao estado de conservacao, modernizacao e localizacao,
pois no caso de haver concorrencia ao redor ha um diferencial que justifique o
valor cobrado pelo aluguel. Outra variavel a ser observada sao os contratos de
aluguel. Muitas vezes o contrato eh longo, mas com multa baixa, portanto nao
adianta nada longos contratos e sim as condicoes da multa pelo encerramento.
Tambem deve
ser verificado a periodicidade dos revisionais. Revisional eh uma equiparacao do
aluguel ao valor patrimonial do imovel. Essas revisoes vinham em constante
valorizacao, mas ja ha um rebulico em algumas areas, como as grandes
metropoles, com oferta maior que demanda, levando consequentemente a
desvalorizacao dos imoveis. Nem todo revisional eh para cima, pode ser para baixo
tambem, portanto, cuidado.
A forma de
mitigar um dos riscos seria a aquisicao de FIIs com multiplos inquilinos, onde
1 ou 2 imoveis de vacancia nao tem muito peso sobre o total dos rendimentos.
Alem disso, nao se expor muito a apenas alguns FIIs. A diversificacao eh a
nossa seguranca para quanto a nossa propria ignorancia de analise. Afinal,
ninguem aqui eh expert e mesmo os experts erram.
Atualmente,
minha formula tem sido fazer uma pesquisa sobre os rendimentos por todo o
periodo de existencia do FII e verificar se os rendimentos sao constantes e
crescentes, sem muitos eventos nao recorrentes, como vem acontecendo
principalmente com FIIs de Shopping. Porem, deixo um espaco na carteira para
esse tipo de FII, por conta do potencial de valorizacao da cota que eh maior
que os FIIs de Escritorio, Logistica e afins. Digo potencial, pois esta
diretamente ligado a area de consumo da populacao, que atualmente vem em queda.
Vamos a um
exemplo pratico.
Cenario:
- Selic em 10,00%
em tendencia de alta desde abril vindo de 7,25%
- Poupanca
pagando 0,57%
- CDI 0,8%
este indicador que regula os CDBs
- Inflacao
IPCA 5,77% ultimos 12 meses
- IGPM 5,60%
ultimos 12 meses
- Tesouro
Direto com juros de 6,00% + IPCA NTN-B Principal Vencimento 2019
Ou Tesouro
Direto com juros de 6,50% + IPCA NTN-B Principal Vencimento 2035
Essas sao
as variaveis do mercado no momento para nos investidores.
Poupanca ja
esta descartado para aqueles que querem investir a longo prazo. Para quem tem
projetos para o dinheiro em curto prazo (1 ano) eh a melhor opcao pela liquidez
imediata e ausencia de IR.
CDB a curto
prazo ha incidencia alta de IR. Para longo prazo ha opcoes melhores.
Tesouro
Direto eh uma boa opcao para longo prazo, pelo risco de calote reduzido e taxas
relativamente boas, dentro do mercado, porem ha pagamento de IR. Pegando como
exemplo a NTN-B Principal que paga 6,00% + IPCA 5,77% = 11,77% ao ano eh um bom
acordo.
Com os FIIs
a coisa fica melhor ainda, muito pela perspectiva de aumento da cota. Aqueles pagando
acima de 0,75% ao mes, isento de IR ja comeca a ficar bom. Por que? Os alugueis
sao reajustados pelo IGPM que esta em torno de 5,60% ao ano. Ao reajustar a
inflacao desses 0,75% ao mes da um acrescimento de quase 0,04% aumentando seu
retorno mensal para 0,79% no primeiro ano, 0,83% no segundo, 0,87% no terceiro,
0,91% no quarto, 0,96% no quinto, 1,01% no sexto e por ai vai. A tendencia eh
de aumento e nao um travamento dos juros como ocorre ao Tesouro Direto. Isso pq
eu nao inclui os revisionais que geralmente aumentam substancialmente os
valores dos alugueis.
Agora vejamos RNGO11, sua cotacao esta em 80,00. Esse FII se encontra em final de Renda Minima Garantida e sua renda real esta na casa de 0,67 por cota. Portanto um retorno de 0,83% ao mes ou 9.96% ao ano. No cenario atual eh uma opcao bem atrativa. Quem fizer uma pesquisa nos relatorios vai ver que nos proximos meses a projecao eh de pagar 0,70 por cota e quem comprou a 80,00 vai passar a receber 0,87% por mes, o que era bom, melhorou mais um pouco. E assim quem fez o dever de casa ja sabe que essa projecao da renda real ao fim da RMG estaria nesse valor e que antes vinha recebendo 0,833 por cota por pelo menos 1 ano. Sim, no inicio do ano a cota custava 100 reais, mas a RMG ja pagava 0,833%.
Quem veio fazendo compras costantes durante o periodo de queda esteve recebendo na faixa de 0,83 a 1% de renda durante esse periodo.
Eh verdade que ao fim da RMG esse valor vai cair para 0,67% a 0,83%, mas retornara ao patamar original em pouco tempo, mas esse eh o cenario de um FII com renda real nao proximo ao RMG, porem ha alguns FIIs em RMG que o cenario eh um pouco melhor. Assim como ha outros muito piores.
A conclusao
eh que devemos balancear a carteira como um todo, verificando naquele momento
da compra o que se encontra em melhor situacao. Sempre levando em consideracao
o seu objetivo final, renda ou valorizacao, curto prazo ou longo prazo. Nada
impede de se fazer uma mescla de todo tipo na carteira. Na verdade eh o que eu
faco. Coloco um percentual em cada tipo de investimento e tento ter o melhor de
cada um do mundo dos investimentos.
